“全國第一爆”身後湧動資本暗局
本報記者 劉敏 西安報道
11月26日下午，西安市高新區主要街區逐漸開始擁堵，科技路中段的香格裡拉酒店對面是不久前“全國第一爆”的現場，11月15日上午7點，15秒內，一棟閑置16年的118米高樓被爆破拆除，此舉作為目前國內城市爆破拆除中最高的樓房而被視為“全國第一爆”。
爆破之後至今再無後續動作，大院內停留著堆積如山的瓦礫和僅剩5、6層的建築殘體，“為防治霧霾，西安現在大多工地都禁止出土並停工，等手續下來才能繼續”，一位工作人員稱。而等待繼續的不僅是廢墟的清理，還有項目背後已經開局的復雜資本“遊戲”，《華夏時報》記者深入調查發現，幾年間圍繞這塊處於黃金區位的43畝土地，金花控股、海外私募、同濟科技、弘毅投資等機構往來穿梭，一系列復雜暗局陸續上演，資本騰挪的灰色一面也隨之漸漸浮出水面。
“雙手互搏”迷局
公開資料顯示，被爆破建築始建於1996年，1999年封頂，地下1層、地上26層、高118米，總建築面積37000多平方米，完成主體和外立面後從未正式投用。建築原為上市企業金花股份（600080）的一處廠區，但16年間所在地塊周邊環境變化巨大，目前已是西安高新區CBD核心，按照規劃，爆破拆除後將在原址建設名為“環球西安中心”的項目，擬打造一個集商業服務、辦公、住宅等功能為一體的綜合性服務項目。
“這塊區域現在和金花股份已經沒有關聯，2011年時已經進行瞭資產處置”，金花股份董秘辦工作人員這樣答復記者采訪。
金花股份是金花企業集團控股的國內上市公司，該企業集團還控股香港上市公司中國金展控股，2011年中國金展更名為世紀金花（0162.HK）。據調查，從2011年開始至今，高新二路16號院這塊區域在金花股份與世紀金花間展開瞭一場騰挪之旅，從中斡旋的中間企業近10傢。
據金花股份於2011年11月發佈的公告，2011 年 4 月其生產區完成搬遷後，金花股份將位於西安市高新區高新二路16號的生產一部原所在土地分為兩個土地證，結合其他資產、負債分別投入兩傢專門成立的子公司。
其中，全資子公司西安億業置業有限公司成立於 2011 年 2月，“西高科技國用 2004 第 35504 號”土地證項下土地使用權及地上建築物被投入該公司；另外是同時成立的全資子公司西安億置置業有限公司，“西高科技國用 2000 第 37769 號”土地證項下土地使用權、地上建築物及金花股份原一億多人民幣負債被投入該公司，兩地塊合計土地面積30037平方米，性質為工業用地，建築物73856平方米。
完成後金花股份將兩個子公司100%股權，轉讓給深圳市東方華鼎投資發展有限公司（下簡稱‘東方華鼎投資’），交易金額為2.78億元人民幣。
幾年後，東方華鼎投資退出，西安億高置業有限公司（下簡稱‘西安億高置業’）入局，根據西高科技國用(2014)第30985號國有土地使用權證，其土地性質仍為工業用地，剩餘28年使用期，工商資料顯示，西安億高置業成立於2014年4月。
記者試圖聯系東方華鼎投資瞭解其退出原因及原先掌握的土地資產是如何移交至西安億高置業的，發現2015年8月該公司已進入清算註銷。
西安億高置業隨後作為土地使用權人提出土地變性申請，2014年7月，西安市規劃局高新分局發出（西規高變字[2014]006號）《建設用地規劃變更通知書》，同意改變該土地之用途為商服用地，面積從30036.8平米調整為28948平米。
2014年10月28日，由西安市國土資源局與西安億高置業有限公司簽訂土地使用權出讓合同（編號GF-2008-2601-31230），將變性後的土地出讓給西安億高置業，價格約4.22億元人民幣，折合每畝約970萬元。
對於該塊土地變性之後的出讓方式和立項過程，《華夏時報》記者沒有查詢到公開出讓公示信息，西安市高新區管委會對相關采訪拒絕置評。
2014年12月3日，世紀金花公告稱，公司非全資擁有附屬公司世紀金花股份有限公司(買方)與上海花德投資有限公司(賣方)訂立協議，賣方同意促使項目公司根據買方要求開發該物業，而買方同意於完成開發該物業後，將以總代價人民幣16.51億元(相等於約20.8億港元)購買該物業。西安億高置業是上海花德投資有限公司的全資子公司，世紀金花在買方世紀金花股份有限公司中占股83.88%。
“自殘式”回購或釀股東交惡？
與一般購買有所區別的是，根據世紀金花於2015年1月22日發佈的公告，物業收購交付期雖為2018年，但付款進度卻需提前，16.5億人民幣付款共分6期，待項目辦施工許可證時就需支付共8.4億，且2014年簽約時已預付第一期定金3.5億，同時世紀金花（0162.HK）向民生銀行擔保，助賣方獲得6億人民幣貸款，並對西安億高置業持有項目土地估值為12億元人民幣。
未來“環球西安中心”項目的主要建設內容包括兩棟200米高的公寓住宅、一棟165米高的辦公樓和配套地上商業裙房、地下商業和地上、地下停車場等公輔設施，而世紀金花購買的隻是其中商業和住宅項目商場部分。
“現在國內房地產並不景氣，尤其是商業地產存量最大，開發商常常隻能出售完公寓部分後將商鋪自己持有，因為賣不掉，像這樣為購買一個尚未建設的商場物業而預付8.4億再加6億貸款，怎麼看都不是一個正常交易”，一位不願具名的資深地產人士如此分析。
“這相當於用16.5億買瞭一個未知數，因為在幾年的開發過程中還會有各種變化，未來商場經營也需要漫長的培育期等，這筆交易的實質是通過收購把整個項目中包含的風險轉嫁給瞭上市公司”，陜西甲申清算有限公司董事長、、高級職業經理人王鋒稱。
此種局面之下，今年以來便不斷有消息傳出，世紀金花從上海花德回購物業的“自殘”式交易曾引發其二股東弘毅投資的不滿。2010年8月，聯想旗下的PE弘毅投資出資13.305億港元投資世紀金花，目前未做套現，但其持股市值已接近虧損線，對世紀金花的投資回報成為弘毅投資成立來投資的80餘個項目中的倒數第三，與弘毅在國企改制領域幾十倍甚至上百倍的一些標志性投資案例相比形成鮮明反差。
不僅如此，近兩年來世紀金花持續“漏財”的敞口愈加擴大，據該企業發佈的業績公告，2014年企業營業額17.22億元，較上年下跌7.97%，純利1.2億元，較上年下跌72.93%，到2015年中期，其凈利同比再減66.2%為4202.30萬港元，其股價也並無止跌跡象，至發稿時股價約1.15港元。
值得註意的是，今年5月18日，世紀金花公告其董事局主席吳一堅被協助調查，隨後便發佈6名董事變動公告，其中4名為新委任或職務變動，2名辭職，這6名董事多來自弘毅投資一方。4個月後，9月25日吳一堅恢復正常履職，一個多月後環球西安中心項目原址著手爆破拆除，本定於11月14日進行的爆破先是因技術原因推遲，但當天西安市相關部門召開會議，決定第二天清晨實施爆破。
誰收漁利？
從現有信息來看，目前最大的獲益方應為僅成立一年多的西安億高置業及其母公司上海花德投資，其不僅順利拿到原金花股份廠區地塊項目、變更立項等也一路綠燈，還獲得來自世紀金花的十幾億項目開發融資，同時還將項目開發完成後較有風險的部分提前賣出，保留比較容易銷售變現的公寓部分，未來公寓一旦開始銷售便可產生現金流，一場資本大戲便可圓滿。
工商資料顯示，西安億高置業是上海花德投資的全資子公司，起初註冊資本3.51億元，今年10月變更至8億元，與世紀金花收購物業付款節奏暗合。上海花德投資則由上海馨思投資咨詢有限公司出資5000萬元全資設立，上海馨思投資的股東分別是上海麟曦投資有限公司和上海同濟房地產有限公司，股份占比為7比3，參股方上海同濟房地產有限公司是上海同濟科技股份有限公司的全資子公司，控股方上海麟曦投資是上海邦恩德股權投資基金管理有限公司全資子公司，上海邦恩德股權投資基金管理有限公司則由一傢名為THE BUND CAPITAL INVESTORS LIMITED的離岸公司出資200萬美元設立，工商信息顯示，該離岸公司屬於臺港澳法人獨資。
這一連串公司，除上海同濟地產、同濟科技之外，其餘均在兩年內註冊，有幾傢為同時註冊，而西安億高置業、上海花德投資、上海馨思投資、上海麟曦投資和上海邦思德股權投資基金公司的法人代表均顯示為姚蔚。
“從項目開發方西安億高置業身後層層復雜的控股結構來看，這些公司都處於一個中間人的地位，其法人實際就是代理基金管理人身份，中間設置的投資咨詢公司越多，獲取的管理費用便可以層層加碼，因此才會出現從基金到項目公司間多達5級的控股結構”王鋒對此分析道。
記者多次聯系這些關聯公司，一直未有結果，經多方核實查證，5傢公司共同的法人姚蔚曾為花旗集團房地產基金副總裁、中國首席投資官、華瑞中國地產信托首席投資官等，近10年來與金花系企業交集密切。
2007年，金花股份正瀕臨退市，當年6月，姚蔚管理的花旗地產基金以2億元人民幣收購其鐘鼓樓廣場物業整體資產同時承接3億多人民幣債務，多年後，轉讓的物業已升值約十倍，姚蔚曾民間信貸利息缺錢急用哪裡汽車貸款信貸銀行業務任何問題免費諮詢信貸銀行業務怎麼貸款比較會過件公開表示，“這是花旗亞洲在國內的第二筆地產投資，獲利顯著”，此後金花投資再與花旗集團房產投資亞洲有限公司簽訂一份戰略合作夥伴諒解備忘錄，計劃中涉及多達十幾億的收購項目。
但環球西安中心項目啟動，金花企業集團的子公司世紀金花出錢出力，金花集團相關企業為何卻連聯合開發商都未能獲得，其中隱情本報將持續關註調查。
本文來源：華夏時報 作者：劉敏
新聞來源http://money.163.com/15/1128/09/B9GH05CM002534NU.html
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